前言

台北房價高不可攀，網路上有許多對於台灣房市有泡沫風險疑慮的文章，日本也曾在1990年代房市泡沫化，加上我自己也有把部分資產配置在房市，為了搞清楚台灣房市是否真的有泡沫化風險，該如何預先準備，導致我開始研究這個主題，但研究到國外的指標時，發現台灣的購屋難度的確很高，但是在著名UBS全球房市泡沫指數的報告中，台灣泡沫化風險卻排不上名次，以下文章解說。

台灣對於房市泡沫的指標

台灣的房市專家對於房市泡沫化的指標通常是房價所得比、房價租金比、房價成長率與經濟成長率的落差、房貸負擔率、營建佔GDP比重等，以下簡單解釋：

房價所得比

• 房價所得比是一個人要以自己的年薪來看，需要工作多久才買得起房子，意味購屋難度。以國家而言，台灣在2022 NUMBEO排名第15；以城市而言，台北在NUMBEO 2022同樣排名第15，意味購屋難度非常高。
• 參考資料連結：NUMBEO Property Prices Index by Country 2022
• 補充資料：行政院主計處台灣各縣市房價負擔能力，這裡的資料比較台灣各縣市的房價所得比和房價負擔率。

房價租金比

• 房價租金比是指房價扭曲程度，租金反映住宅市場的供需狀況，難以投機，所以被視為市場真實價值，而購屋具有投資與投機性，導致房價常常偏離真實價值，所以房價租金比被視為房價扭曲程度，常被列為房市泡沫的衡量指標。以國家而言，台灣在2022 Trading Economics的網站排名上排不上號；以城市而言，台北市在2020 Mr. Market的整理上排名第二，房價扭曲程度極高。
• 參考資料：Trading Economics Price to Rent Ratio by Country、Mr. Market 住宅價格指標》房價所得比、房價租金比是什麼？

房價成長率與經濟成長率的落差

• 房價成長率與經濟成長率的落差也是指房價扭曲程度，如果房價提高但是該國家的經濟卻沒有變好，那麼房價偏離了真實價值。2022 Q2 Knight Frank(萊坊，最大的全球房地產諮詢公司之一)的報告可供參考，台灣房價成長率全球第30名，但是與真實價值成長率落差不大，僅落差2.6%(8.4%-5.8%=2.6%)，如土耳其(160.6%-45.9%=114.7%)、美國(20.6%-11.1%=9.5%)、加拿大(16.7%-8.2%=8.5%)的房價成長率與真實價值成長率都比台灣高。順帶一提，以城市而言，591實價登陸的資料顯示台北十年內(2012-2021)的房價年成長率約為2%，遠低於高雄(13.8%)、台中(11.8%)、台南(18.9%)，台北房價的成長放緩，金錢開始往南部移動，這代表台灣均衡發展(?)，台北炒不動了換炒南部嗎XD
• 參考資料：Knight Frank Global House Price Index Q2 2022、實價登錄滿10年，全台七都房價漲幅排行出爐！

房貸負擔率

• 房貸負擔率的計算方式是每個月的房貸除以個人所得，意味一個人背負房貸的壓力程度，2022的內政部數據顯示台北市人民的房貸負擔率為66%，代表六成的所得要拿去還房貸，遠超健康標準，但是美國的許多城市房貸負擔率也都高於50%(健康的房貸負擔率是36%以下)。以國家而言，台灣的房貸負擔率平均是39%，只略為超過健康水準。
• 參考連結：111年第2季房貸負擔率全國上升1.27%

營建佔GDP比重

• 營建佔GDP比重意味著房市在國內經濟產值的佔比，該佔比若是過高代表當房市動盪時會過度影響全國的經濟狀況。根據2022行政院主計處的資料，營建工程業僅占GDP 3%。根據Statista的資料，加拿大的營建工程業近十年內佔了GDP差不多7-8%之間，美國近十年則是3-4%，台灣營建工程佔比跟歐美國家比算低(加拿大的幾個城市也被列瑞銀UBS報告列為房市泡沫化風險最高的城市之一，如多倫多、溫哥華等，後續會提到)。
• 參考連結：Construction industry as a share of GDP in Canada from 1997 to 2019、Construction industry as a share of GDP in the United States from 2000 to 2021、行政院主計處各產業概況

小結-1

以全球的城市而言，台北市在房價所得比、房價租金比、房貸負擔率都非常高，營建佔GDP比重低，房價成長趨緩，總體而言，泡沫化風險大。以國家而言，台灣在全球國家中房價所得比高，但是房價租金比、房貸負擔率、房價成長率與經濟成長率的落差頂多比平均值高，不算嚴重，最多稱其購屋難度高，但泡沫化風險不高。

全球房市泡沫化指標-UBS Global Real Estate Bubble Index

以國外的觀點，台灣房市泡沫化的風險高還是低呢? 著名瑞士銀行UBS出的2022房市泡沫指數的報告(UBS Global Real Estate Bubble Index)，指標有五個：房價所得比(price-to-income)、房價租金比(price-to-rent)、房貸佔GDP比例的變動率(change in mortgage-to-GDP ratio)、建造佔GDP比例的變動率(change in construction-to-GDP ratio)、城市與國家房價比(relative price-city-to-country indicator)，而房貸佔GDP比例的變動率、建造佔GDP比例的變動率以國家層級來計算，其餘指標以城市層級來計算。讓我們先來看看UBS global Real Estate Bubble Index的排名，如下圖。

房貸佔GDP比例的變化

• 房價所得比、房價租金比已經在上一段章節(台灣對房市泡沫的指標)比較過了
• 房貸佔GDP比例的變化(change in mortgage-to-GDP ratio)：房貸佔GDP比例提高可能代表越來越多人民買房且成功核貸，也可能代表利率低。在房市活絡的情況下，房貸佔GDP比例的變化代表代表買房且成功核貸成長幅度。根據Trade Economics的資料，我們抓2018到2022四年間的變化幅度作為比較，加拿大從102.5%漲到107%(曾於2021漲到112.5%)，變化為4.5%，變化率為4.4%(4.5/102.5=0.044)；德國從52.5%漲到56.5%，變化為4%，變化率為7.6%(4/52.5=0.076)；法國從58.5%漲到66.5%，變化為8%，變化率為13.7%(8/58.5=0.137)；根據CEIC的資料，台灣從86.9%漲到97.1%，變化為10.2%，變化率為11.7%(10.2/86.9=0.117)可以說是超級高。
• 參考連結：Trade Economics Canada Households Debt To GDP、CEIC Taiwan Household Debt: % of GDP

營建佔GDP比例的變動

• 營建佔GDP比例的變動(change in construction-to-GDP ratio)：營建佔GDP比例代表營建業與整體經濟的關係，營建佔GDP比例提高可能代表營建業的活絡程度提高，而營建佔GDP比例的變動在房市活絡的情況下代表營建業的活絡成長幅度。此歷史資料取得門檻過高(有些甚至要收費)，暫時放棄，只能取得較零散的資料，根據Statista，德國2021營建佔GDP約為5.9%，加拿大2019為7.5%，歐洲多數國家的營建佔GDP約在4-7%之間；根據YS chart的資料，美國2022約為4%；根據行政院主計處資料，台灣大概是2-3%，低於歐美。
• 參考連結：Construction industry in Germany – statistics & facts、YS chart US GDP – Contribution of Construction Industry、

城市與國家房價比

• 城市與國家房價比(relative price-city-to-country indicator)：以瑞士的蘇黎士(Zurich)和法國的巴黎(Paris)拿來和台灣的台北做比較，根據RealAdvisor 2023/1的資料，瑞士的平均房價是8379(瑞士法郎每平方米)，法國的平均房價為4233(歐元每平方米)。蘇黎士的平均房價是15562(瑞士法郎每平方米)，巴黎11034(歐元每平方米)，蘇黎士的城市與國家房價比為1.86(15562/8379=1.86)，巴黎的城市與國家房價比為2.61(11034/4233=2.61)。另外我自己算荷蘭的阿姆斯特丹(Amsterdam)為1.73，西班牙的馬德里(Madird)為2.28，以上這幾家在UBS報告中都是榜上有名。根據信義房屋的資料，台北2021的房價為一坪67萬，根據591的資料，台灣2021的房價為一坪26.9萬，所以台北的城市與國家房價比為2.49，非常非常高。
• 參考連結：RealAdcisor Switzerland: Property prices, Price per m² (sqm)、2022年第三季(信義房價指數)

小結-2

我認為台北沒有被UBS報告列為泡沫化風險高的城市原因可能是台北在全球的金融和房市投資地位不足，或是政治因素(UBS報告專注在影響全球金融市場和房市投資的城市，報告中22頁有提到)，所以沒有被UBS報告囊括進去，但是台北在大部分的指標上都非常危險，包括房價所得比、房價租金比、房貸佔GDP比例的變動率、城市與國家房價，所以如果台北有囊括在UBS報告中，那麼房市泡沫化分數應該是前十名。另外，泡沫化分數無法預測甚麼時候會價格修正，泡沫化分數高也不代表一定會泡沫化，但代表高機率會價格修正(UBS報告中22頁有提到)。

本篇文章過長，先在此告一段落，如果對於其他國外的房市泡沫指標感興趣，或是已經購買台北房子，很焦慮不知該怎麼辦，之後其他篇會提供解決方法建議與其他國外的房市泡沫指標分享(撰寫中)，想了解的讀者們可以透過留言催促我寫XD。

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其他參考連結

1. https://www.youtube.com/watch?v=A03BaeX6kNE
2. https://hao.cnyes.com/post/16356
3. https://www.ubs.com/global/en/wealth-management/insights/2022/global-real-estate-bubble-index.html
4. https://hao.cnyes.com/post/14085
5. https://www.cier.edu.tw/cef/P2.pdf
6. https://www.facebook.com/LinTzumeng/posts/pfbid02NkM6TZAaKBE2KTV2EmfaE9F1LyKuoSJrr2Mr2mBCiqGUx4ykFh69qqRaKkBN61wvl
7. https://www.ceicdata.com/en/indicator/canada/government-debt–of-nominal-gdp
8. https://www.fortunebuilders.com/best-price-to-rent-ratio/
9. https://en.wikipedia.org/wiki/Real-estate_bubble
10. https://tradingeconomics.com/country-list/households-debt-to-income
11. https://betterdwelling.com/canadian-mortgage-debt-hits-100-of-gdp-crisis-risk-surges/
12. https://www.helgilibrary.com/indicators/mortgage-loans-as-of-gdp/
13. https://www.theglobaleconomy.com/rankings/mortgage_credit/