前言
我是八年級生，平時會利用下班時間撰寫一些房市相關的文章，分享買房小技巧，於是越來越多朋友跑來問我買房的事情，這篇文章一次回答完畢！
買房重點一，不要買負擔不起的房子
非常重要！！！但是只會說一遍，不會說三遍。請買自己可以負擔的房子。
假設月薪的計算為年薪/12，則房貸每月攤還金額不得高於月薪的1/3，否則就是超出負擔。
舉例，一棟1500萬的房子，跟銀行貸款8成約為1200萬，假設年利率1.9%，還款30年，則月攤還金額包含本金加上利息約為4萬4千左右，也就是說，月薪最少要13.2萬，年薪最少要158.4萬，才能購買1500萬的房子。
小提醒:
1. 頭期款只準備房價兩成是不夠的，因為銀行貸款8成之前會需要經過銀行鑑價，銀行鑑價常低於市價一些，所以頭期款只有準備兩成容易不夠，建議準備2.2~2.5成。
2. 與房仲簽屬斡旋合約時，可以多標註”若是銀行核貸低於8成，則放棄購買”，避免簽完斡旋後，銀行核貸下來只有7.5成，還要去跟銀行或親友借錢湊錢。
小知識:
1. 房市熱絡緩漲時，銀行鑑價常低於市價，因為銀行的資訊比市場漫，且較保守；反之，房市冷清緩跌時，銀行鑑價有可能高於市價。
參考連結:
1.國泰房貸試算器
買房重點二，先買小房
剛出社會經濟實力不夠的時候，建議先買小房或中齡的房子，不用一開始就被大房或新房的房價嚇住，這樣難度太高，容易覺得自己永遠買不起房而自暴自棄。先買小房就可以先搭上車，享受到資本主義下房價的成長，等工作5-10年，自己經濟負擔能力更強之後，再把小房賣掉，這樣就有頭期款了，可以買中房或大房了。
許多人一定要等自己存夠錢才會買中意的房子，這樣5年後通常房價又漲上去了，會跌入一直買不起房的惡性循環。
小知識:
1. 不建議一開始就買超過30、40年的老舊房子，雖然便宜，也可以透過裝潢變漂亮，但是一棟房子的年齡通常是50年，一開始買老舊房子，容易未來換屋時跌價，這樣就沒有享受到房價的漲幅了(因為接近房子壽命快到了，銀行核貸難度提高)。
2. 先買預售屋也是常見的做法，因為預售屋的首付金只要一成，大大降低年輕人買房門檻，只需要在建設的三四年之中，慢慢繳工程款與尾款至兩成即可。但缺點是預售屋的房價較中古屋高、小建商有倒閉風險、預售屋尚未蓋好之前仍需要在外租房，幫房東繳房貸。
買房重點三，找伴侶合買
之前的段落有提到，年薪最少158.4萬才能買1500萬的房子，這不一定要一個人達成，也可以與伴侶共同規劃，只要兩人年薪相加大於158.4萬即可。
小提醒，若是單身的話，買房時不建議把”未來的伴侶”列入規劃，因為
1. 不知道未來伴侶是否會跟自己在同一個縣市
2. 不知道未來伴侶買房與分擔房貸的意願
3. 不知道未來伴侶年薪多少
4. 不知道未來伴侶何時出現，可能是7年或10年後，那麼找到伴侶之前，建議先買便宜的房子，等找到伴侶之後，再跟他/她一起規劃小房換中房或是中房換大房。
買房重點四，雙貸族
有的人急切想買房，會利用信貸湊足頭期款，再跟銀行房貸，這是可行的，要注意的風險是月攤還壓力較大，屬於高風險操作，請謹慎。
買房重點五，無敵寬限期?!
買房時可以跟銀行申請寬限期，通常為3年，寬限期內只需要付利息，不用付本金。以1500萬的房子為例，寬限期內每個月只需要付19000，大大減少買房壓力。
那甚麼是無敵寬限期?有些人利用轉貸的方式，也就是當3年寬限期到了之後就把房貸搬到另一家銀行，並且重新簽訂3年的寬限期。這樣可以延長寬限期至6或9年，甚至在寬限期之內把房子賣掉，這樣房貸的月還款完全不用付到本金，也就是沒有承擔買房壓力卻又享受到房價的漲幅和居住空間，可以說是非常好的操作。
買房重點六，增貸再把錢撈出來?!
增貸的意思是，以房子做為抵押品，銀行最多可以核貸給民眾8成，有些民眾已經繳了好幾年的房貸，或是買了房子很快就漲上去，這時可以利用增貸，跟銀行把錢貸出來，因為銀行最多可以貸到8成。
舉例1: 當時買房1000萬，銀行願意核貸800萬，民眾用了200萬的頭期款就買下房子。5年過後，假設房價沒有漲，仍為1000萬，民眾按時繳了5年的房貸，總共繳了本金130萬，這時房貸餘額剩下800-130=670萬。可以透過增貸的方式跟銀行把原本繳納的本金再貸出來，最多可以貸出130萬。
舉例2: 有些人買房眼光或運氣不錯，買在起漲點，當時買1000萬，銀行願意核貸800萬，所以民眾用了200萬的頭期款。過了3年房子變成1200萬，假設這三年都是寬限期，房貸沒有繳本金，這時候銀行最多可以核貸1200萬的8成，也就是960萬給民眾。民眾可以利用增貸跟銀行多貸出160萬。
增貸常用於買第二間房拿來投資，或是活化資金運用，屬於較高難度的理財操作。
小知識:
1. 對銀行來說，民眾申請轉貸較容易通過，申請增貸較難。
參考連結:
1. 房屋增貸是什麼？房屋增貸需要什麼條件？優缺點一次看懂
買房重點七，裝潢貸
有些銀行願意用8成房貸+1成裝潢貸，最多可以貸款到9成，減輕買房負擔。
買房重點八，聯徵信用分數
房子操作五花八門，但無論甚麼貸，都需要有良好的信用分數，而且信用分數高，也可以讓貸款利率下降，建議大家維持良好的信用卡繳卡費紀錄，長久下來就會慢慢提高信用分數。通常600-800分可以跟銀行貸到錢，低於600分的話，難度較大，不然就是即便成功核貸，貸款利率也超高。
小知識:
1. 民眾一年有兩次免費查看信用分數的機會，查看都不會扣信用分數。第一種有自然人憑證的話，可以到聯徵中心網頁線上查詢；第二種去郵局申請，記得跟他說”報告要有信用分數”，不然他只會給你過去拉聯徵的紀錄，不會有信用分數。我自己一年都查看兩次，因為信用分數會影響貸款運用的頻率。
總結
把上述招數通通用上，也許年薪50萬也可以買得起1500萬的房子XD。希望大家都能買到自己喜歡的小窩~~有任何問題都歡迎找我或是哪邊寫錯都歡迎指教歐~如果要用更多招數輕鬆買房的話就需要一些特殊技巧與管道了，可以私下聯繫我XD。
