年輕人買房自住須知

前言

我是八年級生,平時會利用下班時間撰寫一些房市相關的文章,分享買房小技巧,於是越來越多朋友跑來問我買房的事情,這篇文章一次回答完畢!

買房重點一,不要買負擔不起的房子

非常重要!!!但是只會說一遍,不會說三遍。請買自己可以負擔的房子。
假設月薪的計算為年薪/12,則房貸每月攤還金額不得高於月薪的1/3,否則就是超出負擔
舉例,一棟1500萬的房子,跟銀行貸款8成約為1200萬,假設年利率1.9%,還款30年,則月攤還金額包含本金加上利息約為4萬4千左右,也就是說,月薪最少要13.2萬,年薪最少要158.4萬,才能購買1500萬的房子。

小提醒:
1. 頭期款只準備房價兩成是不夠的,因為銀行貸款8成之前會需要經過銀行鑑價,銀行鑑價常低於市價一些,所以頭期款只有準備兩成容易不夠,建議準備2.2~2.5成。
2. 與房仲簽屬斡旋合約時,可以多標註”若是銀行核貸低於8成,則放棄購買”,避免簽完斡旋後,銀行核貸下來只有7.5成,還要去跟銀行或親友借錢湊錢。

小知識:
1. 房市熱絡緩漲時,銀行鑑價常低於市價,因為銀行的資訊比市場漫,且較保守;反之,房市冷清緩跌時,銀行鑑價有可能高於市價。

參考連結:
1.國泰房貸試算器

買房重點二,先買小房

剛出社會經濟實力不夠的時候,建議先買小房或中齡的房子,不用一開始就被大房或新房的房價嚇住,這樣難度太高,容易覺得自己永遠買不起房而自暴自棄。先買小房就可以先搭上車,享受到資本主義下房價的成長,等工作5-10年,自己經濟負擔能力更強之後,再把小房賣掉,這樣就有頭期款了,可以買中房或大房了。

許多人一定要等自己存夠錢才會買中意的房子,這樣5年後通常房價又漲上去了,會跌入一直買不起房的惡性循環。

小知識:
1. 不建議一開始就買超過30、40年的老舊房子,雖然便宜,也可以透過裝潢變漂亮,但是一棟房子的年齡通常是50年,一開始買老舊房子,容易未來換屋時跌價,這樣就沒有享受到房價的漲幅了(因為接近房子壽命快到了,銀行核貸難度提高)。
2. 先買預售屋也是常見的做法,因為預售屋的首付金只要一成,大大降低年輕人買房門檻,只需要在建設的三四年之中,慢慢繳工程款與尾款至兩成即可。但缺點是預售屋的房價較中古屋高、小建商有倒閉風險、預售屋尚未蓋好之前仍需要在外租房,幫房東繳房貸。

買房重點三,找伴侶合買

之前的段落有提到,年薪最少158.4萬才能買1500萬的房子,這不一定要一個人達成,也可以與伴侶共同規劃,只要兩人年薪相加大於158.4萬即可

小提醒,若是單身的話,買房時不建議把”未來的伴侶”列入規劃,因為
1. 不知道未來伴侶是否會跟自己在同一個縣市
2. 不知道未來伴侶買房與分擔房貸的意願
3. 不知道未來伴侶年薪多少
4. 不知道未來伴侶何時出現,可能是7年或10年後,那麼找到伴侶之前,建議先買便宜的房子,等找到伴侶之後,再跟他/她一起規劃小房換中房或是中房換大房。

買房重點四,雙貸族

有的人急切想買房,會利用信貸湊足頭期款,再跟銀行房貸,這是可行的,要注意的風險是月攤還壓力較大,屬於高風險操作,請謹慎。

買房重點五,無敵寬限期?!

買房時可以跟銀行申請寬限期,通常為3年,寬限期內只需要付利息,不用付本金。以1500萬的房子為例,寬限期內每個月只需要付19000,大大減少買房壓力。

那甚麼是無敵寬限期?有些人利用轉貸的方式,也就是當3年寬限期到了之後就把房貸搬到另一家銀行,並且重新簽訂3年的寬限期。這樣可以延長寬限期至6或9年,甚至在寬限期之內把房子賣掉,這樣房貸的月還款完全不用付到本金,也就是沒有承擔買房壓力卻又享受到房價的漲幅和居住空間,可以說是非常好的操作。

買房重點六,增貸再把錢撈出來?!

增貸的意思是,以房子做為抵押品,銀行最多可以核貸給民眾8成,有些民眾已經繳了好幾年的房貸,或是買了房子很快就漲上去,這時可以利用增貸,跟銀行把錢貸出來,因為銀行最多可以貸到8成。

舉例1: 當時買房1000萬,銀行願意核貸800萬,民眾用了200萬的頭期款就買下房子。5年過後,假設房價沒有漲,仍為1000萬,民眾按時繳了5年的房貸,總共繳了本金130萬,這時房貸餘額剩下800-130=670萬。可以透過增貸的方式跟銀行把原本繳納的本金再貸出來,最多可以貸出130萬。

舉例2: 有些人買房眼光或運氣不錯,買在起漲點,當時買1000萬,銀行願意核貸800萬,所以民眾用了200萬的頭期款。過了3年房子變成1200萬,假設這三年都是寬限期,房貸沒有繳本金,這時候銀行最多可以核貸1200萬的8成,也就是960萬給民眾。民眾可以利用增貸跟銀行多貸出160萬。

增貸常用於買第二間房拿來投資,或是活化資金運用,屬於較高難度的理財操作。

小知識:
1. 對銀行來說,民眾申請轉貸較容易通過,申請增貸較難。

參考連結:
1. 房屋增貸是什麼?房屋增貸需要什麼條件?優缺點一次看懂

買房重點七,裝潢貸

有些銀行願意用8成房貸+1成裝潢貸,最多可以貸款到9成,減輕買房負擔。

買房重點八,聯徵信用分數

房子操作五花八門,但無論甚麼貸,都需要有良好的信用分數,而且信用分數高,也可以讓貸款利率下降,建議大家維持良好的信用卡繳卡費紀錄,長久下來就會慢慢提高信用分數。通常600-800分可以跟銀行貸到錢,低於600分的話,難度較大,不然就是即便成功核貸,貸款利率也超高。

小知識:
1. 民眾一年有兩次免費查看信用分數的機會,查看都不會扣信用分數。第一種有自然人憑證的話,可以到聯徵中心網頁線上查詢;第二種去郵局申請,記得跟他說”報告要有信用分數”,不然他只會給你過去拉聯徵的紀錄,不會有信用分數。我自己一年都查看兩次,因為信用分數會影響貸款運用的頻率。

參考連結:
1. 聯徵快速查詢
2. 聯徵分數計算

總結

把上述招數通通用上,也許年薪50萬也可以買得起1500萬的房子XD。希望大家都能買到自己喜歡的小窩~~有任何問題都歡迎找我或是哪邊寫錯都歡迎指教歐~如果要用更多招數輕鬆買房的話就需要一些特殊技巧與管道了,可以私下聯繫我XD。

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